Nhà ở Houston
Thị trường nhà Houston vừa có báo cáo tháng chín từ Hiệp hội Realtor Houston, viết tắt là HAR [1]. Điểm chính gói trong một câu: nhà bán chậm hơn năm ngoái, giá gần như đứng yên, và người mua có nhiều lựa chọn hơn.
Cụ thể, cả vùng Houston bán được 7,030 căn nhà một hộ trong tháng chín, giảm 5.7% so với cùng kỳ năm trước [1]. Giá trung vị đứng ở $325,000, còn giá trung bình nhích lên $421,311 [1].
Bài này mình bóc báo cáo đó thành từng phần bạn cần cho quyết định mua bán của mình: giá, tồn kho, thời gian bán, lãi suất, và phần chuẩn bị cho cả người mua lẫn người bán.
Thị trường nhà Houston tháng chín qua năm con số
Năm con số dưới đây tính trên nhà một hộ trong tháng chín, mở đầu bằng 7,030 căn đã bán [1].
- Doanh số 7,030 căn, giảm 5.7% so với cùng kỳ năm ngoái [1].
- Giá trung vị $325,000, gần như không đổi so với $325,990 của năm trước [1].
- Giá trung bình $421,311, tăng 0.7% [1].
- Nhà đang rao bán 40,192 căn, tăng 6.3% [1].
- Tồn kho 5.5 tháng, từ mức 5.1 tháng một năm trước [1].
Hai số nữa cho bạn hình dung nhịp bán: nhà bán xong mất trung bình 58 ngày, chậm hơn 56 ngày của năm ngoái, và số nhà chờ ký hợp đồng giảm 11.6% xuống 6,789 căn [1].
Tồn kho 5.5 tháng nghĩa là nếu không có căn mới nào được rao thêm, phải mất chừng đó thời gian mới bán hết số nhà đang có [6]. Mức này cao hơn một chút so với 5.1 tháng của năm ngoái, và người mua đang có nhiều lựa chọn hơn [1]. Cùng lúc, mức tồn kho toàn nước là 4.8 tháng, thấp hơn 5.5 tháng của vùng Houston [1].
Vì sao bán chậm mà giá không rơi
Lãi suất vay 30 năm trung bình trong tháng chín là 6.86%, cao hơn 6.35% của cùng kỳ năm ngoái, nên câu chuyện năm nay không phải giá lao dốc mà là chi phí vay ăn vào túi người mua [1].
Với một căn giá trung vị và vay 80%, khoản gốc cộng lãi mỗi tháng lên $1,705.41, tăng $83.12 so với năm ngoái, tức gần $997.40 mỗi năm [1].
Trong tháng chín, lãi suất đi từ 6.71% lên 6.76%, rồi 6.95% và 7.03% ở tuần cuối [1]. Sang hai tuần đầu tháng mười, con số tiếp tục lên 7.28% và 7.40% [1].
Theo Freddie Mac, lãi suất 30 năm cuối tháng mười là 7.24%, giảm từ 7.32% của tuần trước đó, còn cùng kỳ năm ngoái là 6.17%; lãi suất 15 năm hiện ở 6.60% [9]. Bạn đừng chờ mình đoán lãi suất, cứ lấy mức 7.24% đang có mà tính ngân sách cho chắc [9].
Người mua đang có lợi thế gì
Lợi thế rõ nhất của người mua là số nhà để chọn, khi toàn vùng có 40,192 căn nhà một hộ đang rao bán, tăng 6.3% so với năm ngoái [1]. Tính cả mọi loại bất động sản, con số đang rao là 62,002 căn, tăng 5.0%, với 8,181 giao dịch trong tháng và tổng giá trị $3.45 billion, giảm 2.1% [1].
Khoản $1,705.41 mỗi tháng mới chỉ là gốc và lãi, chưa gồm thuế nhà và bảo hiểm, nên bạn xem thêm cách tính thuế nhà Texas trước khi chốt ngân sách [1].
Giá trung vị $325,000 gần như đứng yên so với $325,990 một năm trước, trong khi lãi suất tăng từ 6.35% lên 6.86%, nên cái đang thay đổi là chi phí vay chứ không phải giá niêm yết [1].
Ảnh: WhisperToMe / Wikimedia Commons, giấy phép CC BY-SA
Nhà phố và condo chịu áp lực nặng hơn
Phân khúc nhà phố và condo yếu hơn hẳn, khi chỉ 323 căn bán được trong tháng chín, giảm 21.0% so với năm ngoái [1]. Giá trung bình giảm 4.6% xuống $261,052, còn giá trung vị giảm 9.1% xuống $209,000 [1].
Tồn kho phân khúc này tăng từ 8.0 tháng lên 9.3 tháng, với 3,609 căn đang rao và số nhà chờ ký giảm 15.9%, từ 440 xuống 370 căn [1]. Nhà cao tầng còn rơi mạnh hơn với doanh số giảm 48.3%, dù số rao chỉ giảm 2.3%, và phân khúc nhỏ này vốn dễ dao động theo từng tháng [6].
Nếu bạn đang bán condo, mức 9.3 tháng tồn kho là lý do nên tính giá sát thị trường ngay từ đầu [1].
Người bán nên nhìn vào đâu
Tin tốt cho người bán là giá không sụp, khi giá trung bình vẫn tăng 0.7% lên $421,311 và giá trung vị đứng ở $325,000 [1]. Nhưng 58 ngày trên thị trường và 5.5 tháng tồn kho nói rằng căn nào định giá cao sẽ nằm lâu hơn mức bạn muốn [1].
Doanh số tính từ đầu năm đến hết tháng chín là 66,930 căn, gần như đi ngang, chỉ giảm khoảng 0.8% so với cùng kỳ năm ngoái [6]. Trong riêng tháng chín, doanh số giảm 423 căn, giữa lúc lãi suất vượt mốc 7.0% lần đầu sau gần hai năm [6].
Bạn có thể xem nhà mới ở Houston để so giá trước khi chốt, vì 40,192 căn đang rao là một mức so sánh khá dày [1].
Thị trường nhà Houston so với toàn bang Texas
Ở cấp toàn bang, báo cáo tháng bảy của Texas Real Estate Research Center ghi doanh số tăng 2.2% so với cùng kỳ và giá trung vị đứng ở $339,000 [7]. Trung tâm này cũng ghi nhận lãi suất đã vượt mốc 7 phần trăm trước khi Fed tăng thêm 25 điểm cơ bản vào tháng chín [7]. Với riêng Houston, báo cáo đó ghi tháng bảy là tháng đầu tiên trong 12 tháng giá không giảm so với cùng kỳ [7].
Câu hỏi thường gặp
Giá nhà Houston tháng chín là bao nhiêu?
Giá trung vị của nhà một hộ là $325,000, giá trung bình là $421,311 [1].
Tồn kho 5.5 tháng nghĩa là gì?
Nghĩa là với tốc độ bán hiện tại, phải mất 5.5 tháng mới bán hết số nhà đang rao, cao hơn 5.1 tháng của năm ngoái [1].
Lãi suất vay mua nhà hiện nay bao nhiêu?
Theo Freddie Mac, lãi suất 30 năm là 7.24% vào cuối tháng mười [9]. Mức trung bình trong tháng chín là 6.86%, theo báo cáo HAR [1].
Bán nhà lúc này mất bao lâu?
Nhà một hộ bán xong mất trung bình 58 ngày trong tháng chín, so với 56 ngày của năm ngoái [1].
Nhà phố và condo có dễ bán hơn không?
Không, phân khúc này bán chậm hơn khi chỉ 323 căn bán được trong tháng chín, giảm 21.0%, với 9.3 tháng tồn kho [1].